2017年经济适用房价格制定与规定

法规关于经济适用房价格规定

1、确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。（第二十条）
2、经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。（第二十条）
3、经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。（第二十四条）
4、符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。（第二十八条）

【总结】：
1、经济适用房价格由政府规定，不得随意改价。
2、经济适用房价格由各省市县自行制定。
3、经济适用房价格低于商品房价格，以保本微利为原则。

【参考依据】：经济适用住房价格管理办法

经济适用房价格构成与制定

1、经济适用房销售价格构成，按照原国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和市政府经济适用房管理规定执行。各地在制定经济适用房销售价格时，要严格按照法律法规规定，依法审核经济适用房开发成本、管理费用和利润。
2、经济适用房销售价格由下列项目构成：
①开发成本（按照《房地产开发企业会计制度》进行核算、归集。按规定缴纳的自来水、供电、供热、燃气、邮电通讯、有线电视、网络等配套性费用应计入开发成本。）
②税金
③利润
3、“一价清”制度。经营者应严格按照上述规定确定经济适用房房销售价格，并在销售合同中载明。经济适用房房销售合同签订或销售价格明码标价备案后，经营者不得在销售合同中载明或已经履行明码标价备案手续后的销售价格之外再行加价或加收其他任何费用。
4、不得以重新签订合同或签订补充合同等形式提高销售价格。若确实发生不可预见费用或政府依法出台新的规定需加收费用，应报政府价格主管部门审核同意。

三种常规经适房销售价格定价方法

1、负担能力测算法
负担能力测算法，就是按照购买家庭的收入水平测算其可承受的支付住房开支水平，一般以其家庭可支配收入的25%～30%作为住房月供款的标准，以此确定经济适用住房的销售价格。这种方法充分考虑购买家庭的收入水平，保障在其居住水平改善的同时，其他方面的消费不受影响，有利于购房家庭整体福利水平的提高，尤其体现在市场价格不断上涨时。

2、成本测算法
成本测算法，就是按照承建商(开发商)的开发建造成本加上较低的利润来制定价格。比如，我国的《经济适用住房价格管理办法》就做了利润率不得超过3%的规定。这种方法充分考虑开发者的建造成本，在保证开发商回收成本的同时，尽可能减少政府的财政支出。但是，在成本测算法下，购买家庭需要支付较高的价格，尤其是在开发成本较高时，往往超出其正常购买能力。有的家庭会选择放弃申请购买机会，有的会压缩其他方面的消费。

3、市价比例法
市价比例法，就是按照与同类品质住房在市场上公开价格的一定折扣比例来制定价格，在这种价格下，购买方取得相应比例的住房产权。比如，上海市2010年开始推行的经济适用住房试点方案中就实施了这种定价法。上海市闵行区首批推出的经济适用房价格，在经济适用住房小区周边普通商品房的近3个月平均价的基础上，打 6～6.5折，购买家庭相应获得60%～65%的住房产权份额。这种价格往往高于成本价。对于中低收入家庭中收入偏高的部分家庭，往往比较适合。但是，对于偏低收入的家庭，往往因为支付能力有限而无法购买。

经济适用房价格须公示

经济适用房建设完成后价格应由政府制定并进行公示，所以市民可以前往住房建设部门网站或政府官网进行查询。

【示例】：关于仁和家园经济适用房基准价格的公示

仁和家园经济适用房项目2010年由蚌埠市禹会区政府申请立项（禹政秘〔2010〕139号），后经市发改委同意立项（蚌发改投资〔2010〕425号）。项目位于蚌埠市秦集镇仁和集秦仁路西侧，仁和中学西北，总建筑面积约56758平方米，其中：经济适用住房47797平方米（共计803套），商业6735平方米、地下室及配套活动房1203平方米，物业用房1023平方米。根据省物价局、建设厅“关于印发《安徽省经济适用住房价格管理办法》的通知”（皖价房〔2003〕174号）及省物价局、住房和城乡建设厅《关于加强保障性住房价格管理工作的通知》（皖价控〔2011〕191号）文件规定，结合成本监审结果, 拟定该项目经济适用住房基准价格为每平方米建筑面积3,216.85元。
公示时限自2017年2月17日至2017年2月24日
联系电话：XXXXXXX
联系人：XX

相关问题解答

一、经济适用房价格高吗？一般多少？
【回答】：经济适用房价格比商品房低很多，不同城市标准不同。

二、经济适用住房实行什么价格？由哪几部分构成？
【回答】；经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中利润为3%，税金不到6%，包括建筑安装成本在内的开发成本占91%。

三、经济适用住房定价后，开发企业能否擅自调价？
【回答】：办公规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，在项目开工之前确定，并向社会公布。经政府价格主管部门确定公布或审批后的价格，任何单位和个人不得擅自提高，但下浮幅度不限。

经济适用房价格常见问题